マンションをリノベーション！こだわりで自分好みの快適空間へ

ハウスクリニックコラムリレー

理想とする住居探しは、内装のこだわりをはじめ、立地や周囲の環境など、つい条件が増えてしまいがちです。しかし、実際はすべての条件をクリアした物件を探すのは、なかなか難しいでしょう。そんなときにオススメしたいのが、「リノベーション」です。
今回は、マンションをリノベーションするメリットや実際の事例、リノベーション前に確認しておきたい注意点についてご紹介します。

【目次】
1. リノベーションの基本
2. リノベーションのメリット
3. マンションのリノベーション事例
4. リノベーション前に確認しておきたい注意点
5. 住まいに付加価値をもたらすリノベーション

リノベーションの基本

リノベーションとよく混同されるのが、「リフォーム」です。リノベーションとリフォームは何が違うのでしょうか。

●リノベーションとは？
既存の建物に大がかりな改修工事を施すことで、新築の状態より性能や価値を高めることを目的としているのがリノベーションです。リノベーションの魅力は、用途や時代の変化、ライフスタイルに対応できるという点にあります。例えば、壁をなくすことで家族全員が広々と利用できるリビングにする、劣化した水道管・排水管を取り替える、安全性を重視して壁の耐震補強を行うなど「快適な住環境」に向けた改修工事が可能です。

●リノベーションとリフォームの違い
リフォームの基本は、建物を新築と同等の状態に戻す「原状回復」です。主な原状回復として、汚れ・故障による外装の塗り直しや壁紙の張り替えなどがあります。経年劣化や過失による建物すべての損傷に対して修復し、入居前の状態に戻すことがリフォームの目的です。

一方、リノベーションは建物の性能や価値を高めることが目的のため、リフォームで行う修復をベースとして、そこからさらに用途やライフスタイルなどに合わせた「ひと手間」を加えるのが特徴です。内装だけでなく、水回りや電気設備、耐震補強、デザインなどを考慮した「購入者が理想とする」修復工事を施すことができます。表面的な改装だけではなく、内部までリノベーションすることで、建物の付加価値を高められます。

リノベーションのメリット

リノベーションの3つのメリットをご紹介します。

●新築マンションよりも安い
リノベーションをしたマンションは、新築と同等の内装で、新築よりも価格を安く抑えられることが一般的です。新築マンションと中古マンションの価格を比較した場合、立地条件や面積が同じでも、築年数が異なります。築年数は経っているものの、新築さながらの物件を購入できるのであれば、リノベーションに費やす価値は十分にあります。

●希望のエリアや立地条件に合う物件が多い
立地は、物件選びの際に重要視される条件のひとつです。希望するエリアに理想の新築物件があれば良いですが、簡単には見つからない場合も多く、見つかったとしても予算価格より高いというケースも多いでしょう。
その点、リノベーションは中古物件として扱われるため、新築物件より大きな市場を誇ります。リノベーションを前提として物件を探せば、内装を考慮する必要がないため、希望のエリアや立地条件だけに集中して物件を探すことができます。「最寄り駅から徒歩5分圏内」「コンビニエンスストアが近くにある」「閑静な住宅地」など、今後の生活を見据えた環境選びができるのもリノベーションならではのメリットです。

●自分好みに変えられる
数あるメリットの中で最大の魅力といえるのが、自分好みの空間に変えられることです。内装のデザインはもちろん、大胆な間取りの変更、表面には見えない電気設備や水道管の修繕など、予算に合わせた自由なデザインが可能です。
すでにリノベーションを施した状態で販売されている物件も多く、「再販物件」とも呼ばれています。「新築と同等の内装であればデザインにはこだわらない」という入居者に、人気があります。

マンションのリノベーション事例

マンションのリノベーションを行う前に、実際の事例を参考に見ておきましょう。

●間取りの変更
＜子供部屋を作る＞
入居者のターゲットがファミリー層の場合は、子供部屋がある物件がおすすめです。子供たちの年齢に合わせた間取り変更が可能で、小学校に入学前の幼児であれば親の目が届くリビングの隅に子供用のスペースを設置したり、学生の場合は本格的な独立スペースを確保したりと、成長に合わせて自由に活用できる間取りが理想的です。

＜壁を取り払い1つの大きな空間を作る＞
従来の工法では、間仕切り壁を設置するのが一般的ですが、リノベーションの場合は壁を取り払って広々とした空間に変更できます。その場合、壁や柱などの骨組みだけを残して作り変える「スケルトン・リフォーム」から取り組むことも可能です。

●水まわりの設備交換
＜浴室、トイレ、キッチンのリノベーション＞
リフォームの場合は、浴槽の交換はできても浴室のサイズ変更となると規格外とされていました。しかし、リノベーションならば、浴室のサイズ変更はもちろん、浴室の内装や間取りまで変更することができます。トイレやキッチンも浴室同様、サイズに合わせて選べるほか、配管工事を行うことで自由な間取りへ変えることも可能です。

＜配管工事＞
給排水設備の交換時期は20年が目安のため、配管工事は人気の高いリノベーションのひとつです。しかし、マンションで配管工事をする場合は、共用部と連結しているため、事前に管理人や不動産会社などに確認しましょう。

リノベーション前に確認しておきたい注意点

メリットが多いリノベーションですが、実際に工事を行う前には「マンションの耐震基準」と「ローンの金利」について確認しておくことが大切です。

●耐震工事の追加
「リノベーションは費用が抑えられてお得」という印象があるかもしれませんが、築年数によってはリノベーションの費用がかさんでしまうことがあります。理由のひとつは、耐震工事の追加が必要なためです。
現在の建物は、1981年に改正された新耐震基準に則って建てられています。しかし、リノベーション物件の中には、新耐震基準になる前に完成した建物もあります。旧耐震基準の建物をリノベーションする際は、安全面での補強が必要となり、新耐震基準に適合した物件よりも費用が高くなります。

中古マンションでリノベーションを検討する場合は、新耐震基準に適合しているかどうかを不動産会社に確認するとともに、壁の補強などを設計士や専門家と相談しておきましょう。

●ローンの金利が上がる
物件を購入する際は最大35年の分割返済が可能で、金利も1～2％と低い住宅ローンを活用することが多いでしょう。しかし、住宅ローンは主に建物の購入が対象となるため、内装工事を要するリノベーションは対象外になります。そのため、リノベーションでは「リフォームローン」と「一体型住宅ローン」が適用されます。
リフォームローンは、購入後に行う改修工事を目的とした短期型のローンです。住宅ローンに比べて金利が高く、高額な借り入れはできません。
一方、一体型の住宅ローンでは、リフォームローンと住宅ローンを併用することが可能です。例えば、すでに住宅ローンを組んでいて、途中からリノベーションをする場合に活用できます。
リノベーション費用は一般的な住宅ローンが利用できないため、施工前にローンの確認をすることをおすすめします。

住まいに付加価値をもたらすリノベーション

単に原状回復を目的とした改修だけではなく、リフォームではできない自由な空間づくりを楽しめるのがリノベーションです。リノベーション次第では、築年数以上の資産価値を持たせることもできます。
空室対策としても効果的なリノベーションで、物件の魅力をさらに向上させてみてはいかがでしょうか。